Mercato immobiliare: è il momento di investire

Il mercato immobiliare europeo sta andando incontro ad una finestra temporale favorevole agli investimenti grazie al contesto di tassi d’interesse “lower for longer”.

La conferma arriva dal rapporto “House view 2019” stilato per il primo semestre dell’anno da Invesco Real Estate, società globale di gestione degli investimenti in campo immobiliare. Complessivamente, Invesco è convinta che il settore immobiliare europeo possa costituire un importante fattore di diversificazione in un portafoglio multi-asset.

«Per effetto del vigoroso stimolo monetario iniettato dalle banche centrali globali negli ultimi anni, ci troviamo in un ciclo immobiliare più duraturo ma anche rallentato rispetto al ciclo precedente», ha spiegato Mike Bessell, Senior Director, European Strategist presso Invesco Real Estate. «Da questo punto di vista, riteniamo che il fattore chiave dei rendimenti immobiliari sia la capacità di guidare l’aumento dei redditi da locazione. Molto probabilmente la crescita delle performance deriverà da opportunità di asset management, in specifici segmenti di mercato, nonché dall’opportunità di trovare investimenti con un potenziale upside nel medio-lungo termine».

Ad ogni strategia il suo immobile

Che si tratti di strategie d’investimento orientate alla valorizzazione, al manage-to-core o alla rendita da affitto, l’immobiliare mantiene un appeal molto alto per Invesco.

Pur prendendo atto di un rallentamento delle previsioni sulla crescita economica, nel complesso le previsioni per il settore immobiliare tracciate dall’asset manager sono positive: il contesto di tassi di interesse molto bassi per un prolungato periodo tiene infatti puntata l’attenzione degli investitori su asset a reddito, «ampliando la finestra di opportunità per le strategie value add e manage-to- core», illustra l’asset manager.

La domanda degli investitori nei settori alternativi ha continuato a crescere nel 2018, concentrandosi in aree influenzate da trend strutturali, come gli alloggi per studenti e i prodotti residenziali nel segmento del microliving.

«Noi di Invesco prediligiamo lo sviluppo di immobili in città universitarie affermate. Nel frattempo, l’offerta limitata di lungo termine di soluzioni residenziali moderne nelle maggiori aree urbane europee continua a esercitare forti pressioni sui canoni di locazione nel mercato residenziale in affitto. Ciò crea un terreno particolarmente fertile in termini di opportunità di reddito da investimenti nel build-to- rent, un segmento di particolare interesse», scrivono gli analisti Invesco.

Opportunità su alberghiero, logistica e residenziale

Invesco resta invece prudente nel segmento retail, anticipando una crescente polarizzazione, in cui le performance più brillanti saranno generate dalle zone dominanti o da asset situati vicino a solidi bacini d’utenza. Rispetto ad altri mercati, l’Europa continentale offre un certo livello di protezione in ragione della minor superficie commerciale pro capite e dei centri commerciali con ancore alimentari, che creano dinamiche di transito più stabili, benché permangano rischi evidenti.

Al di fuori del settore retail, Invesco ritiene che i rendimenti prime rimarranno generalmente stabili nei prossimi tre anni, poiché la domanda continuerà a eccedere l’offerta limitata. Inoltre, la carenza di prime asset in vendita sarà probabilmente la prima causa di compressione dei volumi delle transazioni, benché siano comunque previsti investimenti superiori alla media dell’ultimo decennio.

Invesco ravvisa particolari opportunità nel segmento degli uffici in Europa, dato che in gran parte dei maggiori mercati l’invecchiamento del patrimonio immobiliare e la pipeline investimenti limitata rendono improbabile che venga soddisfatta la crescente domanda di spazi Grade A nei prossimi tre anni.

Per Invesco il protrarsi della tenuta del PIL e la solidità dell’afflusso di turisti in Europa porta porterà una forte domanda nel settore alberghiero, attenuata però da una limitata offerta di hotel nuovi in gran parte dei mercati. A ciò si unisce il crescente interesse degli investitori in questa asset class, poiché il mercato tenta di cogliere i benefici del premio di rendimento disponibile rispetto ad altre asset class.

«A nostro parere i mercati di maggior rilievo sono Praga, Milano, Parigi, Madrid e Barcellona», scrivono gli analisti.

Guardando oltre la Brexit, Londra appare particolarmente interessante, grazie al disequilibrio tra domanda e offerta che continua a tenere sotto pressione gli affitti.

Altre aree del mercato restano interessanti. La logistica continua a beneficiare delle mutevoli dinamiche nel segmento retail, ma anche del processo di ridefinizione dell’intera supply chain.

La crescita delle locazioni immobiliari nella logistica resta superiore ai trend storici. Repubblica Ceca e Polonia restano appetibili, così come le logistiche last mile situate nei mercati più affermati dell’Europa occidentale.

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